깡통전세 피해 안 보려면 꼭 알아야 할 5가지

 

 

 

"조심한다고 다 피해지는 건 아니지만, 알고 있으면 피해는 줄일 수 있다"

 

보증금 날리기 전에 반드시 알아야 할 핵심만 정리했습니다

2025년 현재도 전세사기는 여전히 진행 중인 사회 재난이에요.
'깡통전세', '허위 계약서', '명의 대여' 같은 단어가 뉴스에서 심심찮게 보이죠.

대부분 피해자들은 계약 당시엔 아무 문제 없다고 생각했어요.
그런데 계약 끝나고 몇 개월 뒤,
“임대인이 근저당을 몰래 설정했다”,
“보증금을 돌려줄 돈이 없다”,
“집주인이 연락두절 상태”
이런 상황이 벌어지는 겁니다.

이제는 '몰라서 당했다'는 말은 통하지 않아요.
예방법과 대처법, 지금 제대로 알고 넘어갑시다.

 

 전세사기의 대표적인 유형

1. 깡통전세 (보증금 > 주택 시세 or 경매가)

• 전세보증금이 집값보다 높은 경우
• 경매로 넘어가면 보증금 한 푼도 못 받는 상황 발생
• 다가구·빌라 등 시세 확인이 어려운 주택에서 자주 발생

2. 이중계약 / 허위 계약

• 동일한 집에 2중 계약 체결
• 위조 계약서나 전입신고 허용 안 되는 구조
• ‘전입신고는 나중에 해주세요’라며 지연 유도 → 전형적인 사기 수법

3. 명의 도용 / 대리인 사기

• 실제 집주인이 아닌 사람이 계약
• 위임장, 인감 위조 후 임대한 척 → 계약 무효, 보증금 날릴 수 있음

4. 고의적 경매 유도

• 보증금만 챙기고 대출 안 갚음 → 경매로 넘겨버림
• 세입자 다수인 다가구 주택에서 반복

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 전세사기 100%는 아니지만 “99% 막는” 예방법

전세 계약할 때 이 다섯 가지만 철저히 지키면
전세사기 피해 가능성은 확 줄어듭니다.

✔ 1. 등기부등본 확인은 필수 중의 필수

• 계약 전에 등기부등본 열람
• 근저당 설정 여부, 소유자 일치 여부 체크
• 근저당액 + 전세보증금 < 시세의 70% 이하가 안전선

등기부등본 조회: 대법원 인터넷등기소

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✔ 2. 보증금 > 시세 70% 이상이면 '깡통 위험'

• KB부동산, 네이버부동산, 한국감정원 등에서 시세 확인
• 감정가 아닌 실제 매매가 vs 전세가 비교

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✔ 3. 반드시 ‘전입신고 + 확정일자’ 당일 처리

• 전입신고는 입주 당일, 무조건 계약서와 함께 신청
• 확정일자 안 받으면 보증금 우선변제권 없음
• 동주민센터 or 정부24 앱에서 바로 신청 가능

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✔ 4. 전세보증 가입 여부 확인 (HUG or SGI)

• HUG, SGI 보증 가입 가능한 주택인지 은행에서 확인
• 보증서가 없다면 대출도 안 되고, 피해 보상도 불가능

HUG 전세보증금 반환보증 안내

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✔ 5. 계약서, 등본, 보증금 입금내역 캡처 보관

• 모든 서류는 사진 + PDF 보관
• 임대인 계좌로 본인 명의 송금한 기록 보관
• 부모님·배우자 명의 송금은 인정 안 될 수 있음

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 전세사기 당했을 때 대처 방법

사기를 당했거나 의심될 경우, 절대 당황하지 말고
즉시 다음 절차대로 움직이세요.

 

 

1. HUG 전세보증금 반환청구

• HUG 보증에 가입된 경우
  → 보증금 반환청구서 제출 → 일정 심사 후 보증금 전액 지급

2. 임차권 등기명령 신청

• 전입신고, 확정일자 받은 상태라면
  → 보증금 보호를 위해 법원에 ‘임차권등기명령’ 신청
  → 이걸 하면 이사 가도 우선변제권 유지 가능

대한법률구조공단 임차권 등기 안내

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3. 경매·소송 준비

• 보증금 못 받는 상황이면 경매 신청 가능
• 단독으로 힘들면 변호사나 LH 전세피해 지원센터에 도움 요청

국토교통부 전세피해지원센터

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 피해자 지원 제도도 꼭 활용하세요

제도명내용문의처

전세사기 피해자 특별대출	기존 대출금 상환, 주거지원 위한 대출 제공	주택도시기금, 금융위원회
LH 긴급 주거지원	긴급 이주, 임시거처 지원 등	LH 전세사기 지원센터
법률·소송 지원 프로그램	소송비용 지원, 임대인 소송 대리 등	대한법률구조공단, 지방자치단체
피해자 전용 상담콜센터	1:1 피해 대응 상담	☎ 1533-8119 (국토부)

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이렇게만 하면 예방과 대처 OK!

 전세사기 예방법 5계명

1. 계약 전 등기부등본 확인
2. 전세가율 70% 이하 유지
3. 확정일자 + 전입신고 즉시 처리
4. 보증서 꼭 가입
5. 서류, 계좌, 이체 기록 보관

대처법 3단계

1. HUG 반환청구
2. 임차권 등기명령
3. 법률지원·LH지원센터 적극 활용